Listen to the article
Законодательная палата Узбекистана приняла в третьем чтении 10 ноября масштабный закон о долевом строительстве жилья и направила его в Сенат для окончательного утверждения. Документ, официально именуемый Законом о строительстве многоквартирных домов и иной недвижимости на основе долевого участия, определяет права, обязанности и полномочия всех участников сделок с жильём на стадии строительства — покупателей, застройщиков и государственных органов — и формирует механизм, призванный предотвратить злоупотребления, из-за которых десятки тысяч узбекских дольщиков оказались жертвами мошенничества и замороженных проектов.
Ключевым элементом законопроекта является обязательный механизм эскроу. Средства покупателей будут храниться на счёте эскроу в уполномоченном банке, а не передаваться напрямую застройщику. Деньги будут перечислены застройщику только после завершения строительства в соответствии с установленными требованиями и официального ввода объекта в эксплуатацию. Застройщики смогут привлекать средства граждан лишь при соответствии законодательно установленным критериям, регистрации в единой информационной системе, заключении рамочного соглашения с уполномоченным банком и публикации проектной декларации.
Нотариальное удостоверение и публичный реестр
Каждый договор долевого участия — а также любые последующие изменения к нему — подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Данное требование направлено на устранение хорошо задокументированной лазейки, посредством которой застройщики изменяли условия договоров, убеждая покупателей подписывать неофициальные дополнительные соглашения вне официального учёта. Нотариальное удостоверение также исключит продажу одной квартиры нескольким покупателям — практику, породившую многочисленные споры в последние годы.
Вся информация о проектах долевого строительства будет публиковаться в единой информационной системе, обеспечивая потенциальным и действующим покупателям открытый доступ к сведениям о застройщике, объекте и ходе строительства. Депутаты отметили, что система разработана с расчётом на прозрачность и доступность формата, а не только на формальную техническую доступность.
Защита от задержек и проблемных объектов
Пересмотренный законопроект исключает норму, ранее обязывавшую покупателей ждать дополнительные шесть месяцев после нарушения срока сдачи объекта, прежде чем проект мог быть признан проблемным. Согласно новой редакции, для такой классификации достаточно самого факта нарушения срока передачи объекта. Кроме того, застройщик больше не сможет исключить объект из реестра проблемных, просто выплатив компенсацию: сначала необходимо устранить имеющиеся недостатки.
Если застройщик привлечёт средства с нарушением требований закона, покупатели получат право требовать их возврата вместе с процентами за период пользования этими средствами. Законопроект также предусматривает механизмы замены уполномоченного банка или самого застройщика в случаях, когда возникает угроза непрерывности финансирования, что позволит продолжить строительство даже при дефолте одной из сторон.
Закон имеет перспективное действие: его положения распространяются на проекты, разрешения на строительство которых будут выданы после вступления закона в силу, — переходное положение, призванное не допустить нарушения хода уже ведущегося строительства.
Комитет по предпринимательству, конкуренции и промышленности, руководивший подготовкой законопроекта ко второму чтению, провёл выездные проверки строящихся многоквартирных домов, непосредственно заслушал покупателей и застройщиков, а также изучил международный опыт перед окончательным оформлением текста. Депутаты заявили, что принятый закон обеспечит правовую и финансовую защиту сбережений граждан, вложенных в жилищное строительство, и предотвратит незаконное привлечение средств, характерное для части этого сектора.